segurs.cat

Assegurances · Comunitat

Danys en elements comuns i privatius: què pot revisar una comunitat de veïns

Quan apareix un dany en un edifici de propietat horitzontal —una humitat, una esquerda, una avaria—, la primera pregunta acostuma a ser «a qui li toca». La resposta comença per una distinció del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya: si el dany neix en un element comú o en un de privatiu. Aquest article explica aquesta distinció i com es projecta sobre les assegurances, sense imports i sense donar instruccions a una comunitat concreta.

1. La distinció de partida: comú o privatiu

El règim de la propietat horitzontal del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya (Llei 5/2006) separa dos tipus d'elements en un edifici:

  • Els elements privatius (article 553-33): els pisos, locals i annexos susceptibles de propietat separada i amb independència funcional.
  • Els elements comuns (article 553-41): el solar, les estructures, les façanes, les cobertes, els vestíbuls, les escales, els ascensors i, en general, les instal·lacions i els serveis destinats a l'ús comunitari.

La idea de fons és funcional: el que serveix el conjunt de l'edifici o fa possible l'ús dels pisos és comú; el que és objecte de propietat separada és privatiu.

2. Qui té el deure de conservar cada cosa

La distinció no és només teòrica: determina qui ha de mantenir cada element.

Deure de conservació segons el llibre cinquè del CCCat
Element Qui el conserva (regla general)
Element privatiu (pis, local, annex) El propietari respectiu (article 553-38).
Element comú (estructura, façana, coberta, instal·lacions comunes) La comunitat, que ha de conservar-lo en condicions; les despeses es reparteixen entre els propietaris segons la quota (articles 553-44 i 553-45).

3. El cas especial: elements comuns d'ús privatiu

Hi ha elements que un sol propietari fa servir en exclusiva —una terrassa, un pati, una coberta vinculada a un àtic—. L'article 553-43 permet aquesta vinculació, però fixa un punt clau: l'ús exclusiu no fa perdre a l'element la seva naturalesa d'element comú. Les conseqüències pràctiques:

  • El qui en té l'ús exclusiu assumeix la conservació i el manteniment ordinaris.
  • Les reparacions per defectes constructius o estructurals, o les que afecten o beneficien tot l'edifici, són, com a regla general, a càrrec de la comunitat —llevat que derivin d'un mal ús o d'una mala conservació de qui en té l'ús—.

Per això una terrassa d'ús privatiu no és un element privatiu: és un element comú amb un règim de costos repartit.

4. Com es projecta sobre les assegurances

Aquí cal una precisió important: el llibre cinquè no decideix quina pòlissa paga. La classificació d'elements és legal, però quina assegurança respon davant d'un dany concret ho fixen els contractes i els fets. Com a esquema general:

  • La pòlissa de la llar de cada propietari sol mirar cap als seus elements privatius i el contingut.
  • La pòlissa de la comunitat sol mirar cap als elements comuns de l'edifici.

Però l'abast exacte —continent, contingut, danys per aigua, responsabilitat civil, sublímits— depèn de cada condicionat. La coordinació entre totes dues pòlisses és el punt on apareixen la majoria de discrepàncies, com es veu en el cas típic dels danys per aigua entre veïns.

5. El llibre cinquè no obliga la comunitat a assegurar-se

Convé desfer un equívoc freqüent: el llibre cinquè no imposa a la comunitat de propietaris el deure de contractar una assegurança. Que una comunitat tingui pòlissa pot derivar dels seus estatuts, d'una decisió de la junta o d'altres exigències, però no d'una obligació general d'aquest text legal. La qüestió de si és obligatòria es tracta a assegurança de comunitat de propietaris: és obligatòria a Catalunya?.

6. Quan hi ha discrepància sobre la valoració del dany

Si la companyia ofereix una indemnització que no s'ajusta al dany, la Llei de Contracte d'Assegurança preveu el peritatge contradictori de l'article 38: cada part nomena el seu pèrit i, si no hi ha acord, se'n nomena un de tercer. És un mecanisme tècnic de valoració, no una via per decidir qui és responsable. El marc es desenvolupa a peritatge contradictori en una assegurança de llar.

7. Resum prudent

La distinció entre elements comuns i privatius és la clau de volta de qualsevol dany en un edifici de propietat horitzontal: marca qui té el deure de conservar i orienta quina pòlissa sol respondre. Però la responsabilitat concreta i la pòlissa aplicable depenen de l'origen del dany i del condicionat de cada contracte. Davant d'un cas real, la via raonable passa per la junta, l'administrador de finques col·legiat i, si la complexitat ho justifica, l'assessorament jurídic.

Fonts oficials consultades

Les normatives evolucionen: comprova sempre les fonts oficials abans de prendre decisions.